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来源:《半月谈》杂志   gkz6   2011-08-09
本刊记者向志强 2011年已经过半,国家保障房建设的任务在部分地区仍然进展缓慢,究其原因.资金不足无疑是最大障碍。据测算,今年1000万套保障房建设任务需要资金1.3万亿元至1.4万亿元。从中长期看,“十二五”期间我国将建设3600万套保障性住房,资金需求将一直维持在高水平,建立一套多元而稳定的保障房建设融资机制必不可少。 从利用公积金到再举地方债,从加大财政投入到吸引社会资金,为破解保障房建设“钱荒”,国家相关部委出台了一系列新政,而各地也在此基础上开展了各种各样的探索。这些新政、新探能否真正破解保障房建设“钱荒”难题?又存在哪些可能的风险或问题? “两金”扩充 在政府目前对保障房建设的投人中,市县“两金”——土地出让金和公积金是解决保障房资金瓶颈的主力渠道。去年以来,中央在加大财政支持力度的同时,要求各地确保土地出让收益按规定用于保障房建设,并试点利用公积金支持保障房建设。 土地出让金在近几年的保障房建设中发挥了重要作用。在保障房建设任务加重的同时,一些地方还提高了土地出让净收益用于保障房建设的比例。如广州市今年将土地出让净收益用于保障房建设的比例从10%提高到13%.有些城市则将土地净收益计提比例提高到20%。 而在住建部等部门联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》后,北京、上海、武汉等28个试点城市相继行动起来。上海首次使用公积金增值资金收购公共租赁住房项目“新江湾尚景园”,总投资14.98亿元,为公租房“储备库”新增住宅2200余套。 虽然各地探索颇多、力度较大,但问题也不容忽视。 一是土地出让金投入难以得到持续有效保障。在房地产调控越来越严格的情况下,土地市场呈现冷清态势,大规模的保障房建设又实际减少了土地出让收入,以土地财政为基础的筹资渠道面临挑战。 二是在现行公积金管理体制下公积金保障房贷款存在监控风险。公积金管理中心只是社会公众委托专门看管社会资产的机构,在公积金贷款的审批、监管环节,不具备相应的权利和能力,易为地方政府意向左右。 三是无论是土地出让金还是公积金都存在区域不平衡问题。现阶段公积金也无法实现跨区域转移,在一些经济较为贫困、房地产市场不活跃的地区,上述“二金”无法有效发挥作用。 对此,一些业内人士建议,国家应针对特殊地区进一步提高补助标准,建立一套较为统一的公积金管理机制,由专业性投资管理公司统一运作,提升其专业性和独立性,并引入独立的第i方监管机构参与到公积金运行当中去,加强资金专项审计,同时保障公积金投资决策、管理、运作信息公开,防止腐败滋生。 地方债开闸 当前,在中央政策的支持下,建立保障房建设投融资平台已经成为许多地方的选择,地方债也为保障房建设开闸。 今年以来,陕西、河北、湖南等地相继建立了投融资平台,其形式也在不断完善。如陕西成立了省级保障性住房建设工程公司,由延长石油集团出资30亿元,省财政出资10亿元,再通过市场融资60亿至80亿元,支持配套资金困难的市县www.gkz6.net建设廉租房和公租房。这一模式改变了过去单纯依靠地方政府用财政担保或土地作价入股建设投融资平台的模式,更具备可持续性。 地方债方面.5月底6月初,海南、湖北先后宣布获准发行地方政府债券29亿元和86亿元,其中相当一部分比例用于保障房建设。7月11日,财政部代理地方政府发行今年首批地方债券,募集的资金主要用于保障房建设。此次发行的债券共计504亿元,超过今年2000亿元发行总额的1/4,涉及云南、陕西、青岛等东西部11个省市。 在地方债务形势严峻的当下,建立地方投融资平台、发行地方债支持保障房建设的决策同样存在风险。 首先,在地方融资平台尚未清理结束、地方债务压力巨大、流动性收紧之际,再次动用地方融资平台直接融资、发行地方债,可能进一步加大地方债务风险和金融风险。 其次,在保障房盈利模式不成熟的情况下,市场对债券的认可度较低。7月11日首批发行的地方债中3年期品种出现部分流标,已经反映出市场对于保障房债券收益率不高的担忧以及对于地方政府偿债能力的质疑。 专家建议,保障房建设在项目管理和资金管理上,都应与地方融资平台的项目和资金相隔离,进行严格监管,严禁肆意挪用。更为长远的是,要强化地方政府在解决存量债务方面的能力建设,尽快建立规范的举债机制和债务治理机制。 社会融资多点开花 国家相关部门一再强凋,要引导社会资金参与保障房建设,并出台了允许地方发行企业债、减少税费等一系列鼓励措施和优惠政策,各地政府也与社会资本主体开展了多种多样的合作探索。 ——国家发改委发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》,明确符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业,可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资、业内人士认为,企业债券具有期限长、利率低的优势,是利用资本市场筹措保障房建设资金的一种尝试,有助于减轻财政负担。 ——各地探索新型土地出让方式。上海、福建、青海等多省市规定,商品房项目中必须配套一定比例的保障房。佛山市近日拍出了首宗商品房配建保障房的地块,该地块以底价成交,楼面价仅263元/m2,条件就是要求开发商必须拿出将近一半的住宅、商业面积以及车位用于政府安置房和保障房项目。 ——险资展开保障房投资项目试点,5月13日,上海城投控股与中国平安推出债权投资计划,募集不超过30亿元的资金用于保障性住房建设。在北京,7家保险资产管理公司与北京市土地储备中心签订协议,筹集百亿用于保障房建造前的拆迁、管线铺设和道路建设等. ——社保基金、私募债券、企业票据、各类信托产品也均有动作。首开股份和栖霞建设6月发布公告,分别向银行问市场发行不超过43亿元和17亿元的中期票据,用于保障性住房建设。另据相关统计,今年以来,挂钩保障房建设的信托产品发行规模总计已达79亿元。 虽然社会资金在保障房建没的投入方面已初显成效,但由于商业利益与公益保障之间存在较大鸿沟,引导更多社会资金积极、有序地参与保障房建设的任务仍然艰巨。业内人士呼吁,应尽快出台支持和规范各类社会资金参与保障房建设的细则,逐步建立健全保障性住房建设的投融资运营管理长效机制,明确保障房收益模式和社会资金参与、退出的具体办法,为保障房建设融资打下长期的基础。 下一页: 半月谈2011年第14期半月评论:提高党的建设科学化水平>>
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